Hipotecas Capital privado

🏠 Hipoteca con capital privado: qué es, cómo funciona y cuándo puede interesarte

Por Redacción CP Capital Privado — 07 Junio 2025

En determinadas circunstancias, obtener financiación mediante los canales tradicionales no siempre es viable. La banca exige perfiles financieros sólidos, garantías específicas y procesos que pueden extenderse durante semanas. En este contexto, la hipoteca con capital privado aparece como una alternativa real para acceder a liquidez cuando otros caminos están cerrados.

🔎 ¿Qué es una hipoteca con capital privado?

Una hipoteca con capital privado es un préstamo con garantía hipotecaria concedido por particulares o empresas privadas, en lugar de bancos o entidades financieras convencionales. El prestatario aporta un inmueble como garantía, y a cambio recibe una cantidad de dinero proporcional al valor de esa propiedad.

La diferencia fundamental respecto a las hipotecas bancarias está en la flexibilidad de los requisitos, la rapidez de concesión y la mayor tolerancia al riesgo crediticio del solicitante.

⚙️ Cómo funciona este tipo de financiación

El proceso suele ser más ágil que el bancario. Estos son los pasos habituales:

1. Solicitud inicial y valoración del inmueble:
   Se analiza la localización, el estado y el valor de mercado del bien inmueble ofrecido como garantía.

2. Análisis de riesgo y condiciones:
   Aunque se tiene en cuenta el perfil del solicitante, lo determinante es la garantía aportada. No suele exigirse nómina ni historial crediticio limpio.

3. Firma ante notario:
   Todo contrato hipotecario con capital privado debe formalizarse ante notario, cumpliendo con la legislación vigente.

4. Desembolso del capital:
   Una vez firmada la hipoteca, el capital acordado se transfiere al cliente, normalmente en un plazo de 24 a 72 horas.
   
   

🧾 Requisitos habituales

Aunque son más flexibles que los bancos, la mayoría de prestamistas privados exige:

• Ser mayor de edad y titular del inmueble.

• Aportar una propiedad libre de cargas (o con carga reducida).

• Aceptar la tasación del inmueble y condiciones pactadas.

• Firmar ante notario.

En muchos casos, incluso personas en ASNEF o con deudas pueden acceder a este tipo de préstamo.

✅ Ventajas principales

• Rapidez: se aprueban y desembolsan en pocos días.

• Accesibilidad: útil para personas rechazadas por bancos.

• Negociación personalizada: condiciones adaptadas al caso concreto.

• Posibilidad de reunificación de deudas o evitar embargos.
  
  

⚠️ Inconvenientes a tener en cuenta

• Tipo de interés más elevado: por tratarse de operaciones de mayor riesgo, los intereses pueden superar los de las entidades tradicionales.

• Plazos más cortos: suelen oscilar entre 1 y 15 años.

• Existe riesgo de pérdida del inmueble si no se cumple con el pago.
  
  

Por eso es fundamental acudir solo a prestamistas profesionales, transparentes y legalmente constituidos.

📌 ¿Es legal una hipoteca privada?

Sí. Las hipotecas privadas están reguladas por la legislación española y deben firmarse ante notario. Además, deben cumplir con la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario cuando afectan a viviendas habitadas por personas físicas.

Fuente: BOE.es – Ley 5/2019

⚖️ Principales cambios de la Ley 5/2019 en hipotecas: comisiones, plazos y transparencia

Desde su entrada en vigor en junio de 2019, la Ley 5/2019, también conocida como la Ley de Crédito Inmobiliario, ha modificado de forma relevante el funcionamiento de las hipotecas en España, con el objetivo de mejorar la transparencia, protección del consumidor y reducir la litigiosidad bancaria.

Aunque muchos de estos cambios se diseñaron pensando en las entidades bancarias, también afectan a hipotecas con capital privado, siempre que:

• El prestatario sea una persona física.

• El préstamo esté garantizado con una vivienda situada en España.

• El objetivo del préstamo sea uso residencial o personal, no empresarial.
  
  

🏛️ 1. Mayor protección al consumidor

• Se exige que el cliente reciba toda la información legal y económica con al menos 10 días de antelación a la firma del préstamo (FEIN y FIAE).

• El notario tiene que realizar un acta de asesoramiento previo y verificar que el cliente entiende lo que va a firmar.

• Se prohíbe la venta vinculada (por ejemplo, seguros obligatorios del prestamista), aunque se permite la venta combinada si se da libertad de elección.
  
  

💰 2. Reducción de comisiones y gastos

• Gastos de formalización:
  El prestamista (ya sea banco o empresa privada) debe asumir los gastos de notaría, gestoría y registro. El cliente solo paga la tasación y copias de escritura si las quiere.
  
  

• Comisión por amortización anticipada:
  La ley limita lo que se puede cobrar:
  
  

  • En hipotecas a tipo variable: hasta 0,15 % en los 5 primeros años o 0,25 % en los 3 primeros años.

  • En hipotecas a tipo fijo: máximo del 2 % en los 10 primeros años, y del 1,5 % a partir de entonces.
    
    

• Prohibición de cláusulas abusivas:
  Como las cláusulas suelo o intereses de demora excesivos. Los intereses moratorios no pueden superar en más de 3 puntos porcentuales el interés ordinario pactado.
  
  

⏳ 3. Ampliación del plazo de impago antes de ejecutar la hipoteca

Antes, con 3 impagos ya se podía iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. Con la nueva ley, se exige:

• Al menos el impago de 12 cuotas o el 3 % del capital prestado en la primera mitad del préstamo.

• O bien el impago de 15 cuotas o el 7 % del capital en la segunda mitad del préstamo.

Esto ofrece más margen al deudor para renegociar o buscar soluciones antes de perder su vivienda.

📈 4. Mayor transparencia en préstamos con capital privado

Aunque muchas de estas normas estaban pensadas para bancos, se aplican también a prestamistas privados si:

• El préstamo se formaliza con garantía hipotecaria sobre una vivienda habitual.

• El prestatario es un particular (no empresa).

• El objetivo del préstamo es personal, no profesional o empresarial.
  
  

Esto implica que el capital privado también debe cumplir con obligaciones como:

• Entregar la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).

• Formalizar acta notarial previa.

• Detallar con claridad el coste total del préstamo, comisiones y condiciones de vencimiento anticipado.

📌 ¿Afecta también a hipotecas privadas?

Sí, siempre que cumplan los criterios descritos. Esto obliga a muchos prestamistas privados a regularizar procesos y adoptar prácticas más transparentes, ofreciendo al usuario final más seguridad jurídica.

📝 Fuentes oficiales:

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE)

• Guía hipotecaria del Banco de España

• Notariado.org – Cambios en la firma de hipotecas

🧠 ¿Cuándo puede interesarte una hipoteca con capital privado?

Este tipo de financiación puede ser una opción útil si:

• Has sido rechazado por entidades financieras tradicionales.

• Necesitas liquidez urgente para solventar deudas, invertir o evitar una ejecución hipotecaria.

• Dispones de un inmueble sin cargas y quieres conseguir capital sin venderlo.
  
  

📚 Conclusión

Las hipotecas con capital privado son una herramienta legítima y funcional para obtener financiación alternativa, especialmente en situaciones donde la banca tradicional no ofrece solución. Sin embargo, como cualquier producto financiero, deben utilizarse con responsabilidad y con pleno conocimiento de las condiciones y riesgos asociados.

Antes de firmar cualquier operación, conviene asesorarse legalmente y comparar distintas propuestas para tomar una decisión bien informada.

✅ En resumen, las principales ventajas para el consumidor son: